Особенности, которые учитываются при покупке или продаже недвижимости

advocat-Fertova-ViktoriyaПокупка или продажа любой недвижимости – это серьезный взвешенный шаг, сопряженный с серьезными финансовыми затратами. В данной заметке рассмотрим самый простой вид сделки, где задействован один Продавец и один Покупатель, без альтернативных одновременных многоступенчатых сделок и несколько субъектов и объектов сделки. Уже на этом примере станет понятно, насколько сделка по отчуждению недвижимости - сложная процедура, и насколько опасно пускать ее на самотек, не прибегнув для ее сопровождения к помощи профессионалов юристов или адвокатов.

Чтобы быть надежно застрахованным от мошеннических действий непорядочных участников сделки, и не пытаться потом годами отсудить свое имущество, или вернуть деньги, следуйте простым советам, которые надо непременно помнить заключении сделок с недвижимостью.

Каждый должен заниматься своим делом, своей профессией

При оформлении сделок по купле/продажи недвижимости, настоятельно рекомендуем обратиться к помощи профессиональных юристов, специализирующихся на подобных вопросах, т.к. любая сделка предполагает знание основ гражданского, семейного и жилищного законодательства, положений о нотариате, особенностей регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому лицо, не обладающее специальными познаниями, может само же пострадать от этой неосведомленности.

Даже если Вашу сделку сопровождает риелтор, надо понимать, что у него в данном случае, прежде всего, своя личная заинтересованность – получение вознаграждения. По этой причине зачастую целью риелтора является как можно более быстрое проведение сделки, при этом страдают интересы клиента в части проверки «чистоты» имущества, дееспособности лиц, участвующих в сделке, и других важных моментов, которые впоследствии могут привести к судебным тяжбам о признании сделки недействительной или ее расторжении. И риелтор при этом не несет перед клиентом никакой ответственности, т.к. все договоры с агентствами недвижимости (не говоря уже о случаях, когда работают риелторы-одиночки вообще без договоров) составлены исключительно с целью «закрепить» выплату риелтору гонорара, и исключить любую ответственность по рискам.

Если же говорить о квалифицированных юристах (адвокатах), к помощи которых прибегают граждане при оформлении сделок с недвижимостью, то они представляют исключительно права клиента, без учета желания риелтора, контролируя все действия, которые совершают лица в рамках подготовки заключения сделки, и обеспечивая гарантию безопасности сделки для своего клиента, и минимизацию рисков после ее оформления.

Что должен знать продавец

Продавец по сделке – обладатель недвижимости, которую он хочет продать. У него есть два варианта – разместить объявление самостоятельно, либо прибегнуть к услугам юриста (адвоката), и параллельно нанять риелтора, после чего ждать, когда тот подберет покупателя на объект. В каждом случае есть нюансы:

Если пытаться продать квартиру самостоятельно, надо учитывать, что у продавца должно быть достаточно свободного времени для того, чтобы встречаться с покупателями и показывать товар. Не надо думать, что показать квартиру или дом – просто. Это особое искусство, которое нарабатывается годами практики, от владения которым зависит конечная цель – достойная продажа. Объект должен понравиться покупателю, а для этого его надо показывать выгодно и «вкусно». Это лучше получится, безусловно, у профессионалов. Кроме того, в случае продажи недвижимости самостоятельно, сбор всех документов также ляжет на самого продавца, и надо понимать, что это не только те документы, которые необходимы для оформления сделки и ее регистрации, это любые документы, связанные с объектом недвижимости, либо с личностью продавца и историей квартиры – покупатель имеет на это право. А предоставление документов зачастую связано с очередями, поездками, особенно если речь идет о загородной недвижимости, дополнительными затратами. Все это тоже требует от Продавца дополнительного времени и сил.

В случае же, если Продавец доверяет свою судьбу профессионалам, то все вопросы по поиску покупателя и предоставлению ему всей необходимой информации возьмут на себя они. При подобном течение событий Продавец участвует только при закладке денег в ячейку банка, получении аванса (задатка), заключении самой сделки и получении документов из регистрационного органа. Но нужно опять же учитывать, что при участии в деле риелтора продавец получит по сделке меньше денег, чем мог бы. Услуги риелтора по Москве и области стоят в среднем от 2-7% (иногда даже более) в зависимости от стоимости объекта – чем дороже недвижимость, тем процент меньше. В случае, если риелтор порядочный, он возьмет только оговоренный процент. Если менее порядочный, может «спрятать» в сделку дополнительный доход. Как бы то ни было, решать в любом случае самому собственнику.

Но есть определенные негласные правила, которые не зависят от способов продажи или покупки недвижимости, и участии в этой процедуре риелторов и юристов.

Закладка денег в ячейку происходит чаще всего до подписания договора купли-продажи в тот же день – это надежно и удобно обеим сторонам. В закладке денег в банковскую ячейку должен участвовать (для обеспечения собственной безопасности) лично продавец (возможно, с адвокатом), при этом надо внимательно изучить договор аренды банковской ячейки. Несмотря на то, что данный договор является типовым, нужно проверить, чтобы в нем не было неоднозначных формулировок, которые могут потом трактоваться не в пользу лица. Кроме этого, нужно тщательно высчитать дни, которые займет государственная регистрация объекта, и которые после этого понадобятся продавцу, чтобы забрать деньги из ячейки. Ячейки можно арендовать две – на продавца и покупателя. В этом случае в одну (на имя покупателя) закладываются деньги, а в другую (на имя продавца) помещается расписка от продавца об их получении с открытой датой. Открыть ячейки стороны смогут, имея на руках зарегистрированный договор купли-продажи, продавец – к деньгам, покупатель – к расписке.

Проверку денег обязательно надо осуществлять с помощью специальных средств с участием специалиста банка, который занимается проверкой денежных средств на подлинность регулярно. В данной процедуре участвуют обе стороны: и продавец, и покупатель, возможно, с юристом. Риелторы в закладке денег участия не принимают.

Договор аванса (задатка) рекомендуется заключать только лично продавцу, не доверяя никому эту процедуру, и забирать деньги себе, ни в коем случае не расходуя их до момента получения на руки зарегистрированных документов из регистрационного органа, и остальных денег. Дело в том, что сделка может сорваться в любой момент по независящим от сторон обстоятельствам, включая форс-мажор, и в этом случае аванс (задаток) придется вернуть.

Подписывая договор, продавец, впрочем, как и покупатель, должен себя хорошо чувствовать, не находится под воздействием психотропных веществ, наркотиков, алкоголя. Не стоит обижаться, если сторона Покупателей попросит предъявить справку от психиатра о состоянии Продавца на день совершения сделки. Это все та же безопасность сделки, выгодная обеим сторонам.

Что должен знать покупатель

В плане проверки дееспособности покупателя, никаких особых документов особо не требуется, разве что, справка из ЗАГСа об отсутствии супруга, либо его нотариальное согласие на сделку (у продавца также), и все та же справка от психиатра о состоянии здоровья. Это в большей степени распространено, если сторона сделки находится в преклонном возрасте, и однозначно необходимо, если сделка совершается по доверенности (что крайне нежелательно).

Поиск подходящей квартиры или дома – это, безусловно, прерогатива самого покупателя, т.к., только он сам знает свои предпочтения, и смотреть недвижимость должен только он сам - никакой риелтор не сможет заменить его в этом.

По поводу закладки денег в банковские ячейки, для Покупателя в этой стадии важна только одна информация: после определения дней на получение денег Продавцом, для Покупателя в договоре аренды банковской ячейки прописывается 3-4 дня на случай, если сделка по различным причинам не состоялась. Тогда Покупатель открывает свою ячейку (она изначально открывается на его имя именно поэтому), и забирает свои деньги.

Однако, в случае с Покупателем, помощь профессионального юриста (адвоката) в десятки раз более необходима для него, нежели для Продавца. Именно действуя со стороны Покупателя, специалисты стремятся исключить все риски, которые могут иметь место при встрече с недобросовестными Продавцами и «грязными» объектами недвижимости.

Когда речь касается дорогостоящих объектов собственности, никогда не надо верить противоположной стороне «на слово». Покупатель должен полностью проверить товар, который приобретает, потому что, в случае возникновения проблем, деньги вернуть обратно всегда труднее, чем объект.

Проверка «чистоты» квартиры и дееспособности продавца, а также отсутствия других «подводных камней» (прав третьих лиц, запретов, подлинности лица и т.д.) является важнейшим моментом подготовки к заключению любой сделки, вне зависимости от стоимости объекта и количества продавцов и покупателей. Эта работа действительно требует специальных познаний (что, как и каким образом проверять), наработанной практики, знания нюансов различных процедур и возможности наступления последствий. Отсутствие надлежащей проверки недвижимости и «окружающих» ее лиц в 85% случаях приводит к возникновению конфликтных ситуаций, судебных тяжб, а иногда даже возбуждения уголовных дел.

Авансы или задатки

После того, как стороны пришли к начальному соглашению о заключении сделки (еще не проверяя «чистоту» объекта недвижимости и правоспособность сторон), они, чтобы «застолбить» договоренности, прежде всего, цену объекта, и избежать конкурентов-покупателей, заключают договор аванса или задатка.

Разница этих двух понятий в том, что один из них выгоден продавцу, а другой – покупателю.

Дело в том, что с момента подписания договора аванса (задатка) наступает ответственность сторон за ненадлежащую информацию, предоставленную второй стороне, и за отказ от заключения сделки. Недобросовестность покупателя по отношению к продавцу грозит ему в обоих случаях потерей уплаченных в рамках этого предварительного договора денег. А вот для Продавца разница существенна – в случае отказа от сделки, либо предоставления недостоверной информации об отсутствии препятствий к сделке, в случае получения задатка, он отвечает перед Продавцом суммой в двойном размере (ст. 381 ГК РФ), а в случае аванса – лишь возвращает его обратно.

При подготовке и сопровождении сделки, у специалистов сложилась общепринятая практика заключать договоры аванса, чтобы уровнять положение сторон. Между тем, в этом случае может пострадать сторона Покупателя, т.к. Продавцу никто не мешает найти нового покупателя за более высокую цену, и вернуть аванс. Если Покупатель сомневается в порядочности Продавца, и серьезно заинтересован в сделке, можно настаивать на заключении договора задатка.

Гонорар риелтору

Процентное соотношение гонорара риелтору к сумме сделке уже обсуждалось выше. Хотелось бы уточнить в данной теме только один момент – вознаграждение риелтор Продавца получает после государственной регистрации сделки. При этом, как бы ни возмущался риелтор, в банке при закладке денег не может быть арендована ячейка персонально под гонорар риелтора, т.к. по договору Покупатель должен передать Продавцу всю сумму по сделке, и Продавец пишет на нее расписку, а уже потом может распоряжаться деньгами по своему усмотрению.

Что касается Покупателя, то там решение о времени выплаты гонорара зависит от многих факторов, в том числе, о физическом освобождении квартиры, снятии с регистрации жильцов и других существенных условий, в каждом случае разных.

Попытки риелтора получить авансовый платеж за свои услуги до заключения сделки или на этапе получения аванса (задатка) надо пытаться пресечь, т.к. никакой гарантии, что сделка состоится, у стороны сделки нет до самого последнего этапа – регистрации в Росреестре, а получить деньги от риелтора обратно может оказаться проблематично, если только это не оформлено надлежащей распиской.

Это еще может иметь место в случае работы с крупными Агентствами недвижимости (и то, только в случае договора или расписки о получении денег). В случае же работы с частными риелторами этот вариант категорически нельзя применять, т.к. без согласия физического лица получить с него обратно деньги даже при наличии расписки крайне проблематично, и сопряжено с затратами сил, времени и средств.

Действие по доверенности

Давая доверенность на представление интересов по поиску, приобретению, либо продаже недвижимости, надо очень внимательно следить за полномочиями, которые предоставляются лицу. Объем полномочий не должен полностью подчинить доверителя представителю, и сделать, фактически, бесправным. Вопрос об объеме полномочий до оформления доверенности в каждом конкретном случае предпочтительней изначально обсудить с квалифицированным профессионалом.

Например, опасными полномочиями для недобросовестного представителя могут являться (по возрастающей степени опасности):

  • получение на руки подлинников правоустанавливающих документов;
  • передоверия третьим лицам;
  • заключение договора аванса;
  • «заключения от имени Продавца (Покупателя) по цене и на условиях на его усмотрение»;
  • получение на руки имущества и денег.

Хотелось бы обратить внимание, что, если представитель предлагает Продавцу или Покупателю оформить доверенность, которая включает в себя все вышеперечисленные полномочия – он почти гарантированно не собирается надлежащим образом представлять их интересы, а скорее наоборот, будет представлять свои. В этом случае, нужно подумать об обращении не к адвокату за помощью в сопровождении сделки, а к полиции за проведением проверки. Но это – самый крайний случай, подобные вещи случаются на рынке услуг по реализации недвижимости не так часто.

Зарегистрированные лица и физическое освобождение

В случае, если в реализуемом объекте недвижимости есть постоянно зарегистрированные граждане, перед заключением договора аванса (задатка) нужно «на берегу» решить вопрос, в какой момент и куда (особенно, если есть несовершеннолетние) будут выписаны данные граждане. В рамках проверки «чистоты» объекта специалисты уточнят, нет ли «скрыто» зарегистрированных в объекте недвижимости граждан – лиц, находящихся пожизненно в психиатрических лечебницах, отбывающих наказание в местах лишения свободы, несовершеннолетних, проживающих в детских домах и интернатах и т.д.

Вопрос снятия с регистрационного учета крайне важен для выяснения до заключения сделки, т.к. впоследствии могут возникнуть большие проблемы, вплоть до судебных процессов. Оптимально, если в договоре аванса (задатка) прямо прописывается, что Продавец обязуется до заключения договора купли-продажи юридически освободить квартиру от прав третьих лиц (снять с регистрационного учета).

В любом случае, при покупке и продажи недвижимости надо, прежде всего, думать о себе и своем спокойствии в будущем. Поэтому все возникающие вопросы надо решать до заключения договора и передачи денег.

Заказать обратный звонок

Оставьте ваш номер телефона и наш специалист свяжется с вами!